IVA o ITP en la venta de un local lo que debes conocer
Con frecuencia, al adquirir un bien raíz, especialmente locales comerciales, naves industriales u oficinas, nos encontramos con la incertidumbre de qué impuesto corresponde pagar, si el IVA o el ITP. Aunque este asunto puede resultar complicado, con una adecuada administración puede significar un ahorro significativo en el gasto de la compra.
Entendiendo los impuestos al adquirir un local comercial IVA o ITP
En cuanto a los impuestos a pagar por una transacción inmobiliaria, es importante considerar si se trata de una primera o segunda transmisión, lo que determinará si se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Por ejemplo, si se trata de una primera transmisión, se aplicará el IVA, mientras que en una segunda transmisión se pagará el ITP.
Cabe mencionar que si se trata de una empresa que vende un local comercial de segunda mano a otra empresa, la transacción podría realizarse con IVA en lugar de ITP (transmisiones patrimoniales).
Otra situación a considerar es si el vendedor es sujeto pasivo de IVA o si el local pertenecía a un negocio propio en manos de un particular. En estos casos, se podrá realizar la operación con IVA, siempre y cuando el vendedor cumpla con los requisitos establecidos. En caso contrario, se tributará por ITP.
Local de segunda mano
Impuestos a considerar al comprar un localSi estás pensando en adquirir un local o inmueble de segunda mano, deberás tener en cuenta dos impuestos clave: el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD).
Al igual que en el caso de la compra de una propiedad nueva, el tipo de gravamen a pagar será determinado por el gobierno de la localidad donde se encuentre la propiedad en venta.
Además, si la propiedad no es de nueva construcción y es vendida por una persona física, se deberá abonar también el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) y el impuesto sobre la renta de personas físicas (IRPF).
Exención de IVA en compra de local comercial aplicación y requisitos
Una de las principales consideraciones a tener en cuenta en relación a la exención del IVA a partir de la segunda transmisión son las excepciones establecidas en el artículo 20, apartados 1.20º y 22º de la Ley 37/1992, conocida como la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido.
A pesar de estas excepciones, existe la posibilidad de renunciar al pago del IVA como sujeto pasivo, siempre y cuando se cumpla con los siguientes requisitos:
- La renuncia se haga valer en las segunda transmisión o posteriores.
- La renuncia se aplique a las excepciones establecidas en el artículo 20, apartados 1.20º y 22º de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido.
- La renuncia sea aceptada por la Agencia Tributaria.
En términos generales, el sujeto pasivo del IVA es la persona o empresa que recauda el impuesto, es decir, la parte vendedora. No obstante, la Agencia Tributaria ha establecido la figura de la inversión del sujeto pasivo, lo que implica que la obligación recae sobre la persona que adquiere el bien o servicio en la segunda transmisión o posteriores, siempre y cuando se haya renunciado a la exención del IVA.
Tasas aplicables al adquirir una propiedad comercial
Los impuestos por la compra de un inmueble varían según se trate de una construcción nueva o de segunda mano. En el primer caso, se considera como primera transmisión, mientras que en el segundo, como transmisiones posteriores.
Para conocer los impuestos que se aplican en cada tipo de operación inmobiliaria, es necesario tener en cuenta distintos aspectos. Por ello, hemos creado una Infografía especialmente diseñada para explicartelos de manera clara y concisa.
Los principales costos de la adquisición de un establecimiento comercial
Los costos por adquirir un local comercial pueden variar según si se obtiene un préstamo para financiar la compra. En este caso, existen préstamos hipotecarios específicos para adquirir locales comerciales, como la Hipoteca para adquisición de Local Comercial del Banco Santander, que ofrece un tipo de interés diferente para cada cliente. Puedes conocer tu cotización simulando una cuota en la página web del Banco Santander o a través del enlace adjunto.
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Hola @Ruthcollantes, uno de los impuestos que deberás abonar al adquirir un local comercial es el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que varía según la comunidad autónoma. Puedes consultar cuál te corresponde en este artículo sobre ¿Cuánto pago de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en mi comunidad autónoma? Además, ten en cuenta que deberás asumir los costos de escritura y registro de la propiedad, así como el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras en caso de que se requieran. Un saludo!
Impuestos según comunidades autónomas
Dependiendo de si se trata de una compra o una venta, pueden aplicarse distintos impuestos que variarán según la comunidad autónoma donde esté ubicada la propiedad.
Estos impuestos, delegados a los gobiernos de cada comunidad, pueden tener diferentes tasas según el territorio en el que se encuentre la vivienda.
La Comunidad de Madrid, Navarra y Canarias son algunas de las comunidades que poseen una imposición más baja en el impuesto de transmisiones onerosas. En cambio, Baleares, Extremadura y Cataluña son las comunidades con la mayor carga impositiva.
En lo que respecta al impuesto de actos jurídicos documentados, Canarias y Madrid registran los tipos de gravamen más bajos, mientras que Cataluña, Extremadura y Andalucía cuentan con los gravámenes más altos.
Aspectos tributarios en la adquisición de un inmueble comercial
Si estás pensando en adquirir una propiedad que no es nueva, es importante tener en cuenta los impuestos que deberás pagar. Las primeras transmisiones están sujetas a IVA, mientras que las segundas están sujetas a Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Sin embargo, hay una opción para evitar pagar ITP en la compra de un inmueble no nuevo. Esto es posible si tanto el vendedor como el comprador son sujetos pasivos de IVA.
En este caso, la compra del inmueble estaría gravada por ITP sólo si se renuncia a la exención del IVA. Si el comprador es un empresario o profesional, el ITP sería un gasto no deducible. Sin embargo, si decide renunciar a la exención, podrá deducir el IVA en su declaración trimestral o mensual (modelo 303).
Estreno de local a estrenar
En primer lugar, es importante mencionar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que se aplicará al precio de venta del inmueble. El tipo reducido del 10% será el que se aplique en este caso.
Además, se deberá abonar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD). La cantidad a pagar dependerá de cada comunidad autónoma, ya que es una competencia delegada a los gobiernos locales. En este tipo de impuesto, la cantidad a pagar se basa en el precio de venta del inmueble.
Es necesario mencionar que tanto sociedades, personas jurídicas como personas físicas están obligadas a pagar el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), también conocido como plusvalía municipal. Este impuesto es independiente de la figura del vendedor, ya que es aplicable a cualquier tipo de entidad que realice la venta del inmueble.
Es beneficioso asumir el IVA de un local comercial para obtener deducciones
Ayuda profesional para deducir el IVA en la compra de un local comercialEn el ámbito laboral y empresarial, es posible descontar el IVA relacionado con la adquisición de un local comercial. Sin embargo, es recomendable buscar asesoramiento especializado para evaluar si esta alternativa es conveniente para ti.
Si pagas IVA, tienes la opción de renunciar al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), aunque el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) no puede ser eximido. La ventaja es que posteriormente, puedes deducir esta cantidad. Por ejemplo, si compras un local de 100.000 euros, deberás abonar 21.000 € en concepto de IVA.
Por otro lado, si te acoges a la exención de IVA, deberás pagar el ITP, pero no podrás deducirlo, aunque el monto a pagar será menor. La decisión...
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